Разработка Успешного Девелоперского Проекта: Стратегия, Риски и Защита Инвестиций
-
Желаемые вложения
Определяем объем требуемых инвестиций
-
Решение, приносящее прибыль
Разрабатываем концепцию проекта, которая будет востребована на рынке и обеспечит получение доходов.
-
Желаемая прибыль
Определяем целевой уровень доходности
- площадь, локация, рельеф, юридические требования, ориентир по стоимости
3. Аудит земельного участка перед покупкой:
3.1. Проверка юридической чистоты:
- площадь,
- цена,
- предыдущие сделки, собственники,
- назначения земли, ограничения, возможность застройки.
Основные документы при аудите: проверка ГПЗУ, ПЗЗ, идентификация собственников по паспортным данным.
2.2. проверка технической возможности размещения объекта:
- Возможность и удобство подъезда к участку,
- возможность организации парковки,
- подключение наружных инженерных коммуникаций,
- проверка инженерно геологических и инженерно геодезических данных участка -оценка возможности и стоимости подготовки территории под планируемый объект.
2.4. цена и ценность места
- Юридическая чистота земельного участка
- Соответствие концепции, архитектурно-планировочных решений нормам и правилам строительства
- Должно быть учтено назначение земли, охранные зоны.
- Если что то не учтено,
- Результат - стройка останавливается гос. органами, не выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, страдают инвесторы.
Не учтенные вовремя не соответствия участка концепции несут как минимум потери времени, или финансовые потери
1. Недооценка стоимости строительства
2. Не верное определение итогового решения по реализации проекта – сроки сдачи в эксплуатацию, стоимость аренды, стоимость продажи объекта
3. Не учтены юридические и правовые аспекты
- проверка что все необходимое учтено: - необходимо усиление грунтов, выравнивание планировки, стоимость мероприятий может превышать стоимость самих работ по строительству объекта. - верно ли определена эффективная технология строительства. Например, собираются ставить каменные дома, а грунт не позволяет такого. Намного проще и дешевле поставить дома каркасные или модульные. - подключение инженерных сетей. Например, лучше сделать каждому свою водяную скважинусептик. - необходимо проверить возможность подключения, необходимую мощность электроэнергии. - если занижена стоимость строительства, что-то не учтено, а по факту оказывается выше по стоимости, то окупаться это будет всё намного дольше. Инвестор уже ждет денег, а еще строительство или не могут ввести в эксплуатацию.
Проверка себестоимости реализации
завышенные обещания инвесторам по стоимости аренды: инвесторам обещают, что сдача в аренду будет каждый месяц приносить доход из расчета - 20 тысяч рублей в день. То есть, 30 дней в месяц по 20 тысяч рублей - 600 тысяч рублей ежемесячный доход с каждой комнаты/номера. Бывает ссылаются на объекты рядом. Но каждую цифру необходимо подтверждать - выполнить подбор данных по рынку, маркетинговый анализ аналогичных объектов, конкурентов (аналоги по площади, локации, качеству). Вывод – стоимость аренды в сутки. Также, необходимо учитывать расчет процента загрузки в месяц. Он не может быть как иногда показывают 100%, цифра для расчета проекта - 45% загрузки в год. Хорошо, что если будет больше. Это будет подарок. Но в расчете учитывать 45%.
Анализ рынка на предмет сдачи в аренду, продажи
Проект включает в себя жилые дома, зеленые зоны отдыха, а также детские и спортивные площадки
с вами и ответит на все вопросы!
