Состав работ
Состав работ
Подробно о каждой услуге: что входит, что получаете на выходе, сроки. Цель всех работ — финансовая выгода и безопасность вложений.
Express-аудит
Быстрый независимый взгляд на проект — для тех, кто хочет вложиться, и для тех, кто хочет продать. Без глубокого изучения всех документов.
Устно — от 30 000 ₽
Встреча 1–1,5 часа, документы заранее не изучаю. Идём вместе по моему чек-листу: я спрашиваю, вы отвечаете. Каждый спорный момент разбираю сразу — решаемо или нет.
На выходе
Понимание, куда развивать проект, и рекомендации по следующим шагам.
Письменно — от 150 000 ₽
- Заранее смотрю основные документы.
- Разговор 1–1,5 часа с тем, кто их собирал.
- 3–5 рабочих дней — анализ ситуации.
- Встреча 30 минут: выводы и рекомендации.
На выходе
Письменное заключение взглядом инвестора: ответы на ключевые вопросы, направления развития, рекомендации по документам.
Экспертная оценка одного решения
Вы приносите один вариант развития участка — я оцениваю: реализуемо ли оно на этой земле, выгодно ли финансово, какие риски. Одна оценка — одно решение.
Состав оценки
- Разбор решения — встреча до 1 часа, изучение материалов.
- Реализуемость на участке — ВРИ, ГПЗУ, ограничения территории, посадка, инженерное обеспечение.
- Рыночная целесообразность — востребован ли формат, 2–3 аналога.
- Финансовая целесообразность — порядок затрат и выручки, окупается или нет.
- Риски — разрешительные, технические, рыночные.
На выходе
Письменное заключение на 3–5 страниц с выводом: брать в работу, доработать или отказаться. Обсуждение до 30 минут.
Срок
3–5 рабочих дней.
Не входит
Разработка решения и альтернатив, чертежи, собственная финмодель, выезд на участок, запросы в ведомства.
Создание концепции
Эскизный проект, принципиальное решение объекта, посадка на участке. Маржинальность объекта закладывается именно здесь.
Состав этапа
- Анализ участка, объекта или проекта и составление ТЗ.
- Разработка и сравнение вариантов — моих и/или ваших, до трёх.
- Итог стадии: выбран вариант, который даст наибольшую финансовую выгоду.
Эскизный проект
Схема генерального плана, объёмно-планировочные решения, ТЭП, описание проекта, рекомендации.
Срок
1 месяц после согласования ТЗ.
Основа концепции
Градостроительные требования, данные геологии и геодезии, анализ рынка и требования заказчика, зафиксированные в ТЗ.
Не входит
Юридическая проверка и финансовая модель.
ТЗ на концепцию — с него начинается работа
Каждое требование в ТЗ выводится из маркетингового анализа и считается в деньгах: что даст опция к цене и скорости продаж.
Продукт
Назначение, класс и позиционирование. Площадь и этажность. Состав объекта и инфраструктура.
Для кого
Рабочий портрет аудитории: кто покупатель или гость, по каким критериям выбирает, чего опасается. Из него — УТП объекта.
Место
Аудит участка и окружения: въезды и подъезды, пешеходные и транспортные потоки, парковка, разгрузка, конкуренты рядом.
Если участка ещё нет, сначала составляем ТЗ на поиск земли: район, площадь, доступность, ВРИ, рельеф, окружение, бюджет.
Комплексная проверка (Due Diligence)
Перед покупкой участка или объекта, перед входом в проект или началом строительства.
Три направления проверки
Проект
Перед вложением средств или перед продажей
Выдержит ли проект проверку инвестора: реализуема ли концепция на участке в заявленном масштабе, обоснована ли цена, полны ли затраты в финмодели, есть ли ТУ и разрешения.
Земля
Перед покупкой участка или привлечением инвестиций
Права и юридическая чистота, ВРИ и ГПЗУ, охранные зоны и ограничения, что и сколько можно построить, подключение к сетям. Защита инвестора и аргументы для банка.
Здание
Перед покупкой, продажей или реконструкцией
Состояние конструкций и сетей, соответствие документам, что можно сделать с объектом технически, юридически, финансово и градостроительно.
Пять направлений экспертизы
| Юридическое | Права на землю, обременения, сервитуты, судебные споры, история сделок, разрешительная документация. |
| Архитектурно-градостроительное | ВРИ, ГПЗУ, ПЗЗ, охранные зоны и зоны затопления, соответствие нормам, реализуемость концепции на участке. |
| Техническое | Конструкции, инженерные сети и ТУ, геология, рельеф, подъезды, парковка. |
| Маркетинговое | Спрос, целевая аудитория, реальная цена продажи или аренды по аналогам. |
| Финансовое | Полнота затрат с резервом, реалистичность продаж и доходности, обоснование стоимости. |
На выходе
Письменное заключение по пяти направлениям: риски, что доработать, вывод — входить, торговаться или отказаться.
Срок
1–2 месяца. Выезд на объект — дополнительно.
Презентация проекта и привлечение соинвесторов
Презентация должна доказать инвестору две вещи: цена обоснована и вложения безопасны. Основа — концепция: обычно делаю её сама, готовую сначала проверяю.
Шесть разделов презентации
- Концепция и рынок.
- Архитектура: генплан, зонирование, ТЭП.
- Деньги и сроки: затраты, окупаемость, первая прибыль.
- Юридическая чистота и структура сделки.
- Техническая проверка: геология, рельеф, сети.
- Команда.
Обоснование цены
Хотя бы одним из трёх подходов: доходным, сравнительным или затратным.
Сроки
Концепция — около 1 месяца, доработка для продажи — 2 месяца.
Стоимость этапа работ определяется индивидуально и зависит от масштаба проекта и количества функциональных зон.